Saiba como identificar os melhores ativos para lastrear um CRI e garantir uma captação de recursos segura e eficiente. Neste artigo, vamos explorar os tipos de ativos que podem ser usados como lastro e como trabalhar com uma securitizadora para uma emissão bem-sucedida. Continue lendo para descobrir exemplos e dicas práticas.
O Que é Lastro em um CRI?
O lastro é a base que sustenta um CRI, e pode ser entendido como os ativos que geram os fluxos de caixa futuros que irão garantir o pagamento dos investidores. Para um CRI, os ativos mais comuns são recebíveis de contratos imobiliários, como parcelas de venda ou aluguéis de imóveis.
Para ajudar a entender, vamos seguir um exemplo real:
Case 1: Cury Construtora e CRI de R$ 100 milhões.
A Cury Construtora lançou um CRI com lastro em recebíveis de vendas de seus projetos de imóveis residenciais. Ao usar contratos de venda como lastro, a empresa conseguiu transformar parcelas futuras em dinheiro imediato, acelerando seus novos projetos.
1. Entendendo seus ativos: o primeiro passo
Se você quer emitir um CRI, primeiro precisa identificar quais ativos vão servir de lastro. Esses ativos são o que vão sustentar a operação e atrair investidores. Eles precisam ser:
Concretos e previsíveis: Recebíveis com pagamento previsível, como parcelas mensais de contratos de venda, são ideais.
Confiáveis: Quanto mais estável for o fluxo de caixa gerado, mais atraente será o CRI para investidores.
Exemplo de Tipos de Ativos Comuns para Lastrear um CRI:
Tipo de Ativo para Lastrear CRI | Descrição |
Recebíveis de Venda de Imóveis | Parcelas de apartamentos, casas ou terrenos vendidos a prazo. |
Recebíveis de Aluguéis Comerciais | Aluguéis de espaços comerciais, como lojas, escritórios e galpões logísticos. |
Financiamentos Imobiliários | Fluxo de caixa de contratos de financiamento de imóveis. |
Recebíveis de Venda de Lotes | Parcelas de contratos de loteamentos, usados por incorporadoras. |
Recebíveis de Imóveis para Temporada | Rendas de imóveis de aluguel curto, como apartamentos para locação. |
Recebíveis de Contratos BTS | Contratos de construção sob medida para um locatário específico. |
Recebíveis de Condomínios Logísticos | Contratos de aluguel de galpões para distribuição. |
Recebíveis de Imóveis Industriais | Contratos de venda de fábricas e instalações industriais. |
Parcelas de Crédito Associativo | Financiamentos durante a construção, usados como lastro. |
2. Analise a previsibilidade dos pagamentos
Investidores querem segurança. Ao usar contratos de venda ou aluguel como lastro, você precisa garantir que os pagamentos sejam constantes e previsíveis. Isso traz confiança para o mercado. Se você tiver um histórico de inadimplência baixa e contratos sólidos, seus recebíveis serão vistos como ativos confiáveis.
3. Qualidade e estrutura dos contratos
É essencial que os contratos usados como lastro sejam bem estruturados e legalmente válidos. Eles devem especificar claramente os termos de pagamento, cláusulas de garantia e prever medidas contra inadimplência. Vamos para um exemplo:
Case 2: RNI Negócios Imobiliários RNI lançou um CRI onde o lastro foram contratos de venda de unidades habitacionais em um grande projeto de loteamento. Os contratos estavam bem estruturados, com previsões para possíveis atrasos e juros de mora, garantindo um fluxo de caixa robusto.
4. Como funciona o processo de Securitização com uma Securitizadora
A securitizadora é uma peça-chave para transformar seus recebíveis em um CRI. Veja o passo a passo:
Seleção de Ativos: Comece identificando contratos de venda ou aluguéis que geram um fluxo de caixa previsível. A securitizadora analisará esses ativos para validar sua viabilidade como lastro.
Estruturação da Operação: Após selecionar os ativos, a securitizadora define a estrutura financeira e legal do CRI. Isso inclui taxas, prazos e garantias que vão sustentar o título.
Emissão dos Títulos: Com tudo estruturado, a securitizadora emite os CRIs, que são vendidos a investidores interessados. Esses investidores, por sua vez, compram os títulos confiando no fluxo de caixa futuro dos ativos lastreados.
Administração e Monitoramento: A securitizadora continua acompanhando o pagamento dos recebíveis para garantir que tudo corra conforme o planejado, assegurando a confiança dos investidores na operação.
Conclusão
Trabalhar com uma securitizadora experiente simplifica o processo, garantindo que seus ativos estejam bem estruturados e prontos para captar recursos de forma segura e eficiente. Assim, você pode acelerar seus projetos e crescer no mercado imobiliário.
Pronto para transformar seus recebíveis em capital imediato? Entre em contato conosco e descubra como uma securitizadora experiente pode ajudar a estruturar sua emissão de CRI.
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