A MRV, uma das maiores incorporadoras da América Latina, mais uma vez demonstrou sua habilidade em utilizar ferramentas financeiras inovadoras para viabilizar projetos ambiciosos. O conselho de administração da companhia (MRVE3) aprovou recentemente a emissão de R$ 221 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Para a MRV, esse movimento é mais do que uma simples captação de recursos - é um exemplo de como as construtoras podem alavancar suas operações utilizando a securitização imobiliária.
Essa operação da MRV é um modelo para o mercado, mas o que exatamente torna o CRI uma ferramenta tão poderosa? E mais importante: como outras construtoras, especialmente as pequenas e médias, podem seguir esse caminho?
O que é um CRI e como ele funciona?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de renda fixa emitido por securitizadoras e lastreado por créditos imobiliários. Na prática, isso significa que investidores adquirem esses títulos, proporcionando capital imediato à empresa que emitiu os recebíveis, que pode ser uma construtora ou incorporadora. Em vez de esperar que os mutuários paguem suas parcelas, as construtoras recebem adiantado o valor necessário para o início e/ou conclusão do empreendimento.
Funciona assim: a construtora lança as unidades de um novo projeto e, em vez de esperar o pagamento dos compradores finais, contrata uma securitizadora, como a AECO. Esta converte os direitos de recebíveis em títulos de crédito, permitindo que investidores façam a aquisição desses papéis, seja amigos, família e até terceiros.
A construtora, por sua vez, recebe o montante total antecipadamente, sem ter que aguardar o fluxo de caixa parcelado. Com isso, ganha liquidez para financiar as obras e cumprir prazos, enquanto os investidores garantem um rendimento fixo no longo prazo, o que é vantajoso para ambas as partes.
CRI: Pulverizado ou Corporativo?
Existem dois tipos principais de CRI, que variam conforme a estrutura de risco:
Pulverizado: Aqui, o risco é distribuído entre diversos mutuários ou devedores. É comum em projetos de loteamentos, shoppings centers e imóveis residenciais. Nessa modalidade, a segurança do investidor está atrelada à diversidade de créditos.
Corporativo: Nesse caso, uma empresa principal, como a própria MRV, é a devedora. Este tipo pode ser subdividido em contratos como built-to-suit (em que o imóvel é construído para atender as necessidades de um locatário específico) e condomínios verticais.
A operação da MRV utilizou o modelo corporativo, aproveitando sua solidez financeira para garantir a confiança dos investidores e captar os R$ 221 milhões necessários para suas expansões.
Oportunidades para Pequenas e Médias Construtoras
Embora grandes operações como a da MRV chamem a atenção, pequenas e médias construtoras também podem se beneficiar da emissão de CRIs. Para essas empresas, acessar o mercado de capitais pode ser mais simples do que parece, especialmente com o apoio certo, utilizando-se de oferta privada.
Na oferta privada, os títulos são emitidos para um grupo restrito de investidores pré-selecionados, o que torna o processo mais ágil e menos custoso em comparação à oferta pública, que exige mais formalidades e regulamentações.
A oferta privada é especialmente vantajosa para construtoras menores, pois permite a captação de recursos de maneira mais acessível, sem a necessidade de cumprir com todas as exigências burocráticas da oferta pública.
Além disso, a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas que investem em CRIs torna esse produto financeiro ainda mais atrativo. Para investidores, isso significa a possibilidade de obter um retorno vantajoso sem a mordida do imposto, o que aumenta o interesse por esse tipo de investimento.
A emissão de CRIs cria uma oportunidade de inovação financeira e pode ser um divisor de águas para o crescimento de construtoras que buscam se destacar no mercado competitivo.
Por que inovar é crucial no setor de construção?
A construção civil evolui rapidamente. As tecnologias disruptivas e novas práticas de mercado, como o uso do BIM, drones e softwares de gestão, aceleram o ritmo das obras e aumentam a eficiência. No entanto, a inovação não pode se limitar apenas à fase de execução dos projetos. O financiamento também pode acompanhar essa evolução.
Nesse sentido, construtoras que estão à frente adotam novas estratégias de captação de recursos, como a securitização via CRI, para garantir que tenham os meios financeiros para não apenas completar suas obras, mas também entregar qualidade e cumprir promessas aos clientes.
A MRV, ao aprovar a emissão de R$ 221 milhões em CRIs, mostra como essa inovação financeira pode ser um pilar estratégico. E não são apenas as gigantes que podem adotar essa estratégia—construtoras menores, com projetos de médio porte, podem e devem explorar essa possibilidade.
Como a AECO Capital pode ajudar?
Se você é uma construtora de pequeno ou médio porte e está buscando formas de financiar seus projetos com mais eficiência, a AECO Capital está aqui para apoiar. Somos especializados em estruturação de operações de securitização e do mercado de capitais, com foco em atender empresas como a sua.
Nosso objetivo é tornar as ferramentas que grandes empresas utilizam, como o CRI, acessíveis para construtoras de todos os portes. Com a nossa expertise e tecnologia, podemos viabilizar sua operação, permitindo que você expanda seus projetos com mais segurança e liquidez.
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